房地产ISO9000认证应注意的问题
来源:华认ISO认证 发布时间:2022-11-30 00:21:39 关键词:房地产ISO9000认证应注意的问题
房地产ISO9000认证应注意的问题
房地产ISO9000认证应注意的问题房地产ISO9000认证中的过程控制 注意区分某一过程是否是房地产企业的过程.例如：施工过程不是房地产企业的过程，而是建筑企业的过程，施工管理过程是房地产企业的过程.这个概念对整个程序文件系统至关重要.如果混淆，将直接影响其他因素（如检验和试验、不合格产品控制、纠正预防措施等）. 在实践中，关于建筑隐蔽工程是否是房地产企业的特殊过程一直存在争论.事实上，建筑隐蔽工程根本不是房地产企业的过程，更不用说房地产企业的特殊过程了.然而，这并不意味着房地产企业不能控制建筑隐蔽工程。相反，应根据施工企业的施工水平确定相应的控制措施.表面上看，建筑企业和房地产企业都会控制隐蔽工程，但两者有本质区别：隐蔽工程是建筑企业的一个特殊过程，建筑施工企业必须严格按照标准要求进行控制，房地产企业可以检查相关施工记录。.随着优秀建筑企业的增加，房地产企业甚至可能无法控制建筑隐蔽工程. 对于房地产企业来说，施工管理过程本质上是对分包商的控制，但由于过程复杂，可以放入过程控制要素中，但要区分过程的本体不是“施工过程”,而是“施工过程中施加的控制和管理”.笔者认为，为了避免混淆，将分包商的控制纳入采购要素更为合适.
房地产企业的设计需要委托设计单位，施工企业需要委托施工企业.房地产企业的核心是开发项目审批和规划投资.房地产企业的许多工作都是由分包商完成的，所以对于房地产企业来说，采购要素是一个关键因素.目前，建筑企业和设计单位的水平不够高，房地产企业不能控制建筑设计过程和施工过程，但如何控制和控制程度，不同的企业应该有不同的答案.本文只提出了几个原则： 明确责任和权力 责权对应是一个简单但最容易被忽视的原则.为避免责权不明，房地产企业最高领导必须参与编制程序文件.企业的程序文件&
控制程度应不同 虽然国家一级施工企业和二级施工企业可能是合格的分包商，但如果在程序文件中采取相同的控制措施，程序文件的编制就不够完善.同样，面对复杂的高层建筑或普通的多层住宅，同一合格的分多层住宅，也应该有不同的控制深度.在实践中，我们可以这样做：提取一些常见的控制措施，放在采购要素中，提取个性化的控制措施，放在采购要素中，将个性化的控制措施放在不同的项目质量计划中，实现共性与个性的协调统一，不浪费有限的控制资源，也可以避免资源不足导致失控.
以施工质量控制为例，由于施工现场一般房地产企业管理人员较少，质量控制只掌握质量控制的关键点.同时，我们也应该注意一个误解：一些房地产企业意识到自身资源的不足，但他们希望在程序文件中反映对质量的全面控制，将质量控制任务视为质量控制任务“包袱”把它扔给公司.事实上，监理公司的资源类似于房地产公司；同时，监理公司和施工企业是房地产公司的合格分包商.因此，应依靠施工企业自身的质量保证体系进行控制.
要有进度和资金控制 一般认为，标准工作的核心是质量控制，进度和资金控制似乎不重要.然而，建筑业是一个劳动密集型和资金密集型的行业。是否妥善安排进度，及时提供资金，将直接影响质量。房地产企业不能忽视这一点.
设计控制 由于设计工作是由设计单位完成的.设计单位只完成狭义的设计，除房屋本体外，商品房的概念范围还包括位置、环境、配套设施、物业管理和服务等诸多因素.在开发项目之前，房地产企业需要在项目可行性研究的基础上统一考虑上述诸多因素.这种考虑是对房地产企业更重要的广义设计.即使是狭义的设计，房地产企业“设计任务书”它也反映了设计概念甚至设计细节. 房地产设计控制要素不可或缺，房地产企业应执行标准ISO9001标准.建筑工程是一项复杂的系统工程，设计工作极其重要，房地产企业在做好自己的工作的同时，也要充分重视设计单位的工作.
检验和试验 检验和试验要素与采购要素和过程控制要素密切相关，不同的理解会得出不同的结论.
进货检验 房地产企业经常购买一些建筑材料，这些建筑材料应该经过采购检验.此外，建筑工程竣工后，房地产企业应从建筑企业手中接收工程，必须有一个验收过程(本文简称甲方验收)，即采购检验. 甲方验收后的建筑工程一般是最终产品.因此，认为甲方验收是采购检验的观点不容易接受.有些人把它当作过程测试，有些人把它当作最终测试，差异很大.但是，如果理解了施工过程与施工管理过程的区别，理解了施工管理过程从属于采购要素，不难理解甲方验收是采购检验的观点.因此，建议房地产企业设立专职验收部门，配备足够的人力资源，对竣工项目进行全面检查和试验，防止有缺陷的产品通过.在实践中，房地产企业以物业部门或工程管理人员代替验收部门进行验收有许多缺点，要充分重视.
过程检验 过程检验的关键仍然是识别过程.以施工管理过程为例，压力试验是检查管道系统耐压性的常用控制措施.应该说，压力试验是管理施工过程的试验，是施工企业的试验，而对房地产企业来说，它只是一种管理措施，而不是过程试验，项目经理检查专业人员是否按照程序文件的要求进行压制实验，是房地产企业的过程检查.从这个角度来看，房地产企业还有很多过程检查，应该是企业人员的工作.如果压制实验被用作房地产企业的过程检验，那么它不会检验企业人员的工作.由于实验设备不是企业(通常)，很难想象如何处理检验、测量和测试设备的控制、测试和测试状态.如果不合格，这些误解将传播到控制和纠正不合格产品的预防措施等因素.由此可见，对过程的理解可谓牵一发，动全身.
最后的测试和测试 施工工程竣工后，应通过甲方的设计、监理和验收。甲方向质量监督站申请验收.中国建筑业有许多政府行为。各级建筑工程质量监督站是判断建筑工程质量是否合格的唯一合法机构。以质量监督站的检验作为房地产企业的最终检验是合适的.
控制不合格 不合格品可分为不合格品和不合格品，前者为产品，后者符合质量体系的要求.要注意区分不合格和缺陷，不要因为缺陷而判断整栋房子甚至整栋建筑不合格. 六
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